Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel (2026)
Calcule o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel ou bem por pessoa física, com as alíquotas progressivas e as principais isenções.
- Ganho de capital apurável
- —
- Alíquota efetiva sobre o ganho
- —
- Operação isenta
- —
- Motivo da isenção
- —
Passo a passo
Ao vender um imóvel ou outro bem por um valor maior do que custou, a pessoa física paga Imposto de Renda sobre o ganho de capital — a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição, descontadas as despesas da venda (como a corretagem). O imposto incide só sobre o ganho, não sobre o preço de venda, pelas alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima disso (aplicadas marginalmente, faixa a faixa). Para a esmagadora maioria dos casos o ganho fica abaixo de R$ 5 milhões e a alíquota efetiva é de 15%. Esta calculadora também aplica duas isenções comuns: o imóvel único de até R$ 440.000 e a venda de imóvel residencial com reinvestimento em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. O recolhimento é feito via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, com apuração no programa GCAP da Receita.
Como calcular
Fórmula
- Informe o valor de venda (alienação) do bem.
- Informe o custo de aquisição — o que você pagou por ele.
- Informe as despesas da venda dedutíveis (corretagem etc.).
- Marque se é o seu único imóvel (isenção até R$ 440.000) ou se houve reinvestimento residencial em 180 dias.
- O ganho é venda − aquisição − despesas; se não isento, as alíquotas marginais incidem sobre o ganho.
Exemplo
Venda de um imóvel por R$ 600.000 que custou R$ 400.000, com R$ 24.000 de corretagem, sem isenção aplicável.
- Ganho: 600.000 − 400.000 − 24.000 = R$ 176.000,00.
- Ganho de R$ 176.000 está na 1ª faixa (até R$ 5.000.000): alíquota de 15%.
- Imposto: 176.000 × 15% = R$ 26.400,00.
- Alíquota efetiva: 26.400 ÷ 176.000 = 15,00%.
Imposto de ganho de capital de R$ 26.400,00 (15% sobre o ganho de R$ 176.000).
Erros comuns
- Calcular o imposto sobre o preço de venda em vez do ganho — a base é só o lucro (venda menos custo e despesas).
- Aplicar uma alíquota única alta sobre todo o ganho: acima de R$ 5 milhões as alíquotas são marginais, faixa a faixa.
- Supor que toda venda de imóvel é isenta — as isenções têm requisitos (imóvel único até R$ 440 mil, reinvestimento em 180 dias).
- Esquecer de incluir a corretagem e demais despesas da venda, que reduzem o ganho tributável.
Glossário
- Ganho de capital
- A diferença positiva entre o valor de alienação (venda) de um bem e o seu custo de aquisição, menos as despesas da venda. É a base sobre a qual o imposto incide.
- Custo de aquisição
- O valor pelo qual o bem foi adquirido, conforme informado na declaração de bens — o que você pagou por ele (mais benfeitorias comprovadas, quando aplicável).
- Alíquota marginal
- A alíquota que incide apenas sobre a parcela do ganho dentro de cada faixa, não sobre o ganho inteiro. Por isso a alíquota efetiva fica entre 15% e 22,5%.
- DARF
- Documento de Arrecadação de Receitas Federais — a guia usada para recolher o imposto sobre o ganho de capital, vencível até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Tabela de referência
Imposto devidoporValor de venda — considerando Valor de aquisição (custo): 10 R$; Despesas da venda: 0 R$; É seu único imóvel?: Não; Reinvestiu em imóvel residencial em 180 dias?: Não.
| Valor de venda | Imposto devido |
|---|---|
| 1 R$ | R$ 0,00 |
| 2 R$ | R$ 0,00 |
| 5 R$ | R$ 0,00 |
| 10 R$ | R$ 0,00 |
| 20 R$ | R$ 1,50 |
| 50 R$ | R$ 6,00 |
| 100 R$ | R$ 13,50 |
Fontes e revisão
Revisado por Equipe Calculadora do Mundo.
Fontes
Estimativa para fins informativos; não substitui orientação contábil ou jurídica.
Perguntas frequentes
O imposto incide sobre o valor da venda ou sobre o lucro?
Sobre o ganho, não sobre o preço de venda. O ganho de capital é o valor de venda menos o custo de aquisição e menos as despesas da venda (como a corretagem). Se você vendeu por R$ 500.000 um imóvel que custou R$ 400.000 e pagou R$ 20.000 de corretagem, o ganho é R$ 80.000 — é sobre esses R$ 80.000 que o imposto de 15% incide, resultando em R$ 12.000.
Quais são as alíquotas do ganho de capital?
São progressivas e marginais por faixa do ganho (Lei 13.259/2016): 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Cada alíquota incide só sobre a parte do ganho dentro da sua faixa. Na prática, quase todas as vendas têm ganho abaixo de R$ 5 milhões, então a alíquota efetiva é 15%.
Quando a venda do imóvel é isenta?
Duas isenções comuns: (1) imóvel único de até R$ 440.000, desde que seja seu único imóvel e você não tenha alienado outro imóvel nos últimos 5 anos; e (2) venda de imóvel residencial com reinvestimento em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (usável uma vez a cada 5 anos). Há ainda isenções para ações vendidas até R$ 20.000 no mês e bens de pequeno valor até R$ 35.000 no mês, que não são cobertas aqui.
O reinvestimento precisa ser do valor total?
Para isentar o ganho inteiro, sim: o produto total da venda deve ser reaplicado em imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. Se o reinvestimento for parcial, só a parcela não reaplicada é tributada. A contagem do prazo considera a data do contrato de compra do novo imóvel, não a da entrega das chaves.
Como e quando pago o imposto?
A apuração é feita no programa GCAP da Receita Federal, e o imposto é recolhido por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O valor apurado é depois importado para a declaração anual do Imposto de Renda.